租金连降两年,房价崩塌还有多远?

发布时间:2020-06-27 聚合阅读:多远 租金 房价
原标题:租金连降两年,房价崩塌还有多远?1一场疫情,折了郑州大半房企的业绩。2019年,一季度大郑州房地产企业销量排行榜销售面积第一名是36万方,2020年,这...

原标题:租金连降两年,房价崩塌还有多远?

1

一场疫情,折了郑州大半房企的业绩。

2019年,一季度大郑州房地产企业销量排行榜销售面积第一名是36万方,2020年,这个数字减少到了15万方。

从36万方到15万方,腰斩的明明白白。

主城一片哀鸿遍野,出人意料的是,一个距离主城28公里外的项目,却意外抗住了疫情的冲击。

上半年,在没有多次集中开盘、房价没有一泻千里的情况下,卖出了4000套房子,稳稳守住了高地。

4000套房子,是大郑州去年销冠项目一年的销售业绩,疫情冲击下,这个项目仅用了半年就接近了销冠全年的水平。

这个项目脚下的土地,是港区

所有销售奇迹的背后,都离不开海量购房者的支持,在为港区的销售奇迹鼓掌的同时,我们更想知道的是:

疫情下,连主城的购买力都腰斩,究竟是谁,在买港区的房子?

2

第一批港区购房者的故事,要追溯到5年之前。

2015年,郑州楼市爆发前夜,我一位朋友在高铁西广场卖写字楼,市场平平淡淡,销售业绩自然也就一般,唯一有点波澜的就是被跑单。

当然,对于置业顾问来说,跑单是家常便饭,但其中一位客户的跑单,让他至今耿耿于怀。

这位跑单大哥是老郑州,家住海马公园,本来在我朋友那定了一套250平的写字楼,朋友尽心尽力维护了小半年,突然有一天哥一个电话打来:不好意思,俺不买了。

朋友气到锤墙,冷静下来后问了原因,大哥说,那天去机场送朋友,回来的时候被一个开面包车的追了两里地,非要带我们去港区看房子,说这个地方离郑州不远,房价才7000,去了一看,售楼部人山人海,门都挤不进去。

大哥是老江湖了,荒郊野岭的这么多人买房,怕不都是拖吧?于是连续三天偷偷去售楼部蹲点,结果没有意外,通通和第一天一样。

大哥惊了,人气吊打主城,房价还没四环高,怕不是遇到第二个东区了!当即定了三套。

转眼四年过去,大哥在港区的三套房账面涨幅40%,实际涨幅0%,因为按上浮40%的价格挂出去,根本卖不掉。

二手房市场遇冷,租房市场也不好过,三套房子一套空置至今,还有两套租金一年比一年便宜,今年的租金还比不上2018年。

跑单大哥的经历,就是港区第一批购房者的真实写照。

他们大多来自郑州主城,手握闲钱又不知道买哪里,港区过于漂亮的规划蓝图,实实在在的吸引了不少这样的购房者。

只是那个时候没人知道,东区可以是东区,港区只能是港区。

3

在经过现实的猛烈教育后,主城购房者黯然退场。

所有人都以为失去了主城客户的港区要凉凉,但这个世界有趣的地方就在于,你永远不会知道命运下一刻会发生什么。

2018年4月,链家新房业务贝壳上线,如同一条鲇鱼,搅乱了主城市场,也搅活了港区的市场。

作为二手房市场的最大玩家,贝壳为港区带来的玩法,是地市看房团。

我一位远房姑妈家住许昌,两年前准备给她儿子在郑州买套房结婚用,让我帮忙看看。

两年里,我带着姑妈从北区转到西区转到南区,她不是嫌房价高就是地方太远,买房的事就这么搁置了。

2018年下旬,姑妈突然给我打电话,说她在港区给儿子买了套房,我大惊失色,是谁怎么把您骗到港区买房了?

姑妈说有中介联系她,一天三个电话推销港区的房子,最开始她也不耐烦,但紧接着中介说他们有看房团去港区看房,免费车接车送。

免费的,姑妈很难不心动。

两个月内,姑妈跟着看房团去了港区四次,看了不下5个项目,让姑妈心动的不止是这里的低房价,更重要的是这里离许昌,真的很近。

姑妈说,儿子住在这里,以后周末回家看我就更方便了。

最近,姑妈在港区买的房子准备交付了,交付前姑妈带着儿子去看看,项目周边是这样的——

姑妈大跌眼镜,不说这是港区还以为是进村了,周边环境和两年前没任何区别,根本没法住人。

港区的第二波客户,是像我姑妈这样的地市购房者。

据不完全统计,2018年上半年从各地市发车到港区的看房团近百起,成交套数超千套,大量来自许昌、漯河、平顶山、周口的地市客户,填补了主城客户的亏空。

相比主城购房者的精挑细选,地市客户的买房动机更加简单粗暴:比郑州更便宜,比郑州离家近。

只是那个时候没人知道,郑州确实是郑州,港区只能是港区。

4

在港区的两波购房者身上,我看到了轮回。

不管是五年前还是现在,不管是主城还是地市,购房者选择港区的原因,都逃不开概念+房价。

和郑州平齐的行政级别,全新的会展中心,高铁南站,从滨河手里抢过的领事馆,还有比南四环还要低得多的房价。

这里的优势绝无仅有,每一条都直戳购房者的心。

理想很美好,但很多人忽视了一点,离开了主城和地市购房者,港区本身的地缘客户太少太少。

一个不以自住客为主的区域,是没有未来的。

没有大量的自住客支撑,所以港区基本没什么二手房市场,二手房价始终难涨,想要短期内变现很难实现。

没有大量的自住客支撑,所以港区的租房市场并不活跃,2020年核心居住区三房的租金还比不上2018年。

没有大量的自住客支撑,没有海量消费、生活氛围,无法倒逼配套落地,所以直到现在,除了富士康辐射片区,港区其它地方仍然荒无人烟。

不可否认,港区每年都在成长,它的概念每年也在按照一定比例落地,但是,它的成长周期太长太长,长到99%的主城和地市客户根本耗不起,也赌不起。

我总是希望,不管是主城还是地市购房者,都可以不再只为概念买单,但上半年港区项目疯狂大卖的现实又让我清醒过来。

在这片神奇的土地上,上一波客户的终点,不过又是下一个起点。

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